لشراء مسكن على التصميم – أو ما يُعرف في المغرب ببيع العقار في طور الإنجاز (VEFA) – مزايا واضحة: سعر دخول أقل، وتصميم عصري، وغالباً أوسع اختيار للشقق. لكنك تشتري شيئاً لم يُبنَ بعد، وهذا يتطلب الحذر.
في المغرب، ينظم البيع على التصميم القانون 44.00 كما عُدِّل بالقانون 107.12. ويحمي هذا القانون المشتري، شرط أن يعرف ما يجب الانتباه إليه. إليك الأخطاء السبعة التي نصادفها أكثر في الميدان.
1. عدم التحقق من المنعش العقاري
مكتب بيع أنيق ومجسم ثلاثي الأبعاد مقنع لا يقولان شيئاً عن موثوقية المنعش. اطرح دائماً هذه الأسئلة:
- ما هي المشاريع التي سلّمها المنعش من قبل، وهل سلّمها في الموعد؟
- هل الشركة مسجلة في السجل التجاري؟
- ماذا يقول المشترون السابقون عن جودة التشطيب وخدمة ما بعد البيع؟
زُر بنفسك مشروعاً سبق تسليمه. واطلع أيضاً على المنعشين العقاريين الذين نتعامل معهم.
2. عدم مراجعة الرسم العقاري ورخصة البناء
اطلب الرسم العقاري للأرض ورخصة البناء. فبدون هذه الوثائق لا ضمان لإمكانية إنجاز المشروع ولا لحصولك لاحقاً على رسمك العقاري الخاص.
3. التوقيع دون موثق أو محامٍ
يميز القانون بين مرحلتين:
- عقد الحجز: صالح لمدة أقصاها 6 أشهر، يجب بعدها إبرام العقد الابتدائي أو استرجاع التسبيق. وبعد التوقيع لديك شهر واحد للتراجع.
- عقد البيع الابتدائي: يجب، تحت طائلة البطلان، أن يُحرَّر في محرر رسمي أو من طرف مهني مؤهل قانوناً مثل المحامي.
لذلك لا توقع أبداً عقداً عرفياً بسيطاً بالنسبة للعقد الابتدائي، واحرص دائماً على مراجعة الشروط.
4. أداء أكثر مما يسمح به القانون
يحدد القانون المبلغ الأقصى الذي تؤديه في كل مرحلة من مراحل البناء:
| المرحلة | الحد الأقصى |
|---|---|
| عقد الحجز | 5% |
| عقد البيع الابتدائي | 5% (أو 10% في غياب عقد الحجز) |
| انطلاق الأشغال | 10% |
| على ثلاث مراحل (الأساسات، الأشغال الكبرى، التشطيب + رخصة السكن) | 60% إجمالاً |
| العقد النهائي وتسليم المفاتيح | 20% |
هل يطلب منك البائع أكثر من ذلك بكثير مسبقاً؟ فهذه إشارة إنذار.
5. عدم المطالبة بالضمان
بعد توقيع العقد الابتدائي، يجب على البائع أن يقدم لك ضماناً: إما ضمان إتمام الأشغال، أو ضمان استرجاع المبالغ المؤداة. اطلبه صراحة واحتفظ بالوثيقة جيداً. وإذا أديت على الأقل نصف الثمن، يمكنك أيضاً طلب تقييد احتياطي لدى المحافظة العقارية لحماية حقوقك.
6. نسيان المصاريف الإضافية
قد يبدو العقار على التصميم في المتناول… إلى أن تجمع المصاريف الإضافية:
- أتعاب الموثق ورسوم التسجيل والتقييد بالمحافظة العقارية؛
- التشطيبات غير المدرجة (المطبخ، المكيف، الإنارة)؛
- مصاريف اتحاد الملاك (السانديك)؛
- التجهيز والأثاث، خاصة إذا كنت تنوي الكراء.
اطلب ملخصاً كاملاً مسبقاً حتى تكون ميزانيتك دقيقة.
7. عدم توثيق الاتفاقات كتابياً
تأكد من أن العقد يذكر بدقة:
- مساحة شقتك وثمنها؛
- الوصف التقني ومستوى التشطيب؛
- تاريخ التسليم وما يترتب عن التأخير؛
- جدول الأداء وفق المراحل المذكورة أعلاه.
واحذر أيضاً من أي طلب لأداء جزء من الثمن «بالنوار» (دون تصريح): فذلك ممنوع ومحفوف بالمخاطر. اكتشف لماذا يبقى الشراء بتصريح كامل الخيار الآمن الوحيد.
كيف تشتري على التصميم بأمان
- اختر منعشاً سلّم مشاريع من قبل.
- احرص على تحرير العقد الابتدائي عند موثق أو محامٍ.
- لا تؤدِّ أبداً أكثر من الجدول القانوني.
- اشترط ضمان الإتمام أو الاسترجاع.
- زُر الحي والورش بانتظام.
هل تريد أن تعرف لماذا يعد الشراء على التصميم في طنجة مثيراً للاهتمام؟ اقرأ مقالنا حول الاستثمار على التصميم في طنجة، أو اكتشف أفضل أحياء طنجة سنة 2026.
مشاريع على التصميم في طنجة
استوديو, شقة 2028
أبراج أيمن الخير
شقق جديدة من غرفتين وثلاث غرف نوم بالمدينة الرياضية الزياتن، طريق الرباط، طنجة. مصرّح به 100%، التسليم 2028، ابتداءً من 837.500 درهم. بدون عمولة…المزيد
شقة, محل 2028
مجمع «فرح كواليتي ليفينغ»
شقق جديدة من 37 إلى 64 م² قرب طريق الرباط، طنجة. إقامة مؤمّنة وشقق مؤهَّلة لدعم السكن، ابتداءً من 550.000 درهم. بدون عمولة…المزيد
استوديو, شقة, محل, مكتب 2027
رياد سلام - فئة متوسطة
شقق واستوديوهات ومكاتب ومحلات بجانب ملعب ابن بطوطة، طريق الرباط، طنجة. Abdalass Immobilier، التسليم 2027…المزيد
أسئلة شائعة
هل الشراء على التصميم في المغرب آمن؟
نعم، إذا احترمت القانون: منعش موثوق، وعقد ابتدائي عند موثق أو محامٍ، وأداءات وفق الجدول القانوني، وضمان للإتمام أو الاسترجاع.
كم يبلغ التسبيق عند الشراء على التصميم؟
5% كحد أقصى عند عقد الحجز و5% عند العقد الابتدائي (10% في غياب الحجز). ويؤدى الباقي على مراحل حسب تقدم الأشغال.
هل يمكنني إلغاء الحجز؟
نعم. لديك شهر واحد للتراجع بعد توقيع عقد الحجز، كما أن هذا العقد صالح لمدة أقصاها 6 أشهر.
تحتاج نصيحة لشرائك على التصميم؟
نتعامل مع منعشين سلّموا مشاريع من قبل، ونرافقك من أول زيارة إلى تسليم المفاتيح. 👈 أرسل طلب بحث أو تواصل معنا.
المصدر: القانون 44.00 المتعلق ببيع العقار في طور الإنجاز، كما عُدِّل بالقانون 107.12 (المواد 618-3 و618-6 و618-9 و618-10).
